Droit de préemption : la commission n’est pas due
août 2, 2023 2:52 pmDroit de préemption du locataire : Maître Carine Lextrait se penche sur le sujet et vous informe dans son cabinet de Hyères et Toulon.
Le locataire d’habitation peut faire valoir son droit de préemption et ne pas verser de commission à l’agent immobilier.
Dans quel cas cela peut-il s’appliquer ? Maître Carine Lextrait à Toulon et Hyères vous accompagne.
Faits de l’arrêt rendu par la Cour de cassation
L’arrêt récent de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 1er mars 2023, n°21-22.073) éclaire un point crucial : lors d’une préemption, le locataire d’un logement n’est pas tenu de régler la commission. Ce droit de préemption possède une portée considérable.
Pour revenir sur les faits, un bailleur notifie à son locataire un congé en vue de vendre, mais ce dernier ne préempte pas, laissant ainsi la place à une promesse de vente accordée à un tiers pour un prix supérieur à l’offre originelle. C’est à ce moment que le locataire reçoit la notification du droit de préemption subsidiaire, indiquant un montant de 380 000 euros, comprenant une commission d’agence de 10 000 euros. Cependant, lorsqu’il préempte cette fois-ci, attiré par le montant sans commission, il réclame le « remboursement » de celle-ci. Son appel est rejeté par la Cour d’Appel d’Amiens, mais il se pourvoit en cassation.
La Cour de cassation rectifie la position des juges d’appel en soulignant que le locataire exerçant son droit de préemption subsidiaire n’avait pas à être présenté par l’agent immobilier, lequel est mandaté par le propriétaire pour trouver un acquéreur et ne peut donc pas imposer le règlement d’une commission augmentant le coût du bien. En conséquence, l’exercice du droit de préemption annule l’obligation de paiement d’une commission par le locataire (tout comme le fait de préempter dans le cadre du droit de préemption initial).
Faits de l’arrêt rendu par la Cour de cassation
L’arrêt récent de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 1er mars 2023, n°21-22.073) éclaire un point crucial : lors d’une préemption, le locataire d’un logement n’est pas tenu de régler la commission. Ce droit de préemption possède une portée considérable.
Pour revenir sur les faits, un bailleur notifie à son locataire un congé en vue de vendre, mais ce dernier ne préempte pas, laissant ainsi la place à une promesse de vente accordée à un tiers pour un prix supérieur à l’offre originelle. C’est à ce moment que le locataire reçoit la notification du droit de préemption subsidiaire, indiquant un montant de 380 000 euros, comprenant une commission d’agence de 10 000 euros. Cependant, lorsqu’il préempte cette fois-ci, attiré par le montant sans commission, il réclame le « remboursement » de celle-ci. Son appel est rejeté par la Cour d’Appel d’Amiens, mais il se pourvoit en cassation.
La Cour de cassation rectifie la position des juges d’appel en soulignant que le locataire exerçant son droit de préemption subsidiaire n’avait pas à être présenté par l’agent immobilier, lequel est mandaté par le propriétaire pour trouver un acquéreur et ne peut donc pas imposer le règlement d’une commission augmentant le coût du bien. En conséquence, l’exercice du droit de préemption annule l’obligation de paiement d’une commission par le locataire (tout comme le fait de préempter dans le cadre du droit de préemption initial).
Analyse judiciaire
Dans une brève analyse, la Cour de cassation a scruté attentivement la situation. Elle a critiqué les juges d’appel pour avoir violé l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et l’article 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, aussi connue sous le nom de loi « HOGUET ». L’article 15 stipule que si le propriétaire, suite au refus initial du locataire concernant une offre d’achat, choisit de meilleures conditions ou un prix plus avantageux pour l’acheteur, le notaire doit informer le locataire de ces nouveaux éléments, sous peine d’annulation de la vente. Cette notification équivaut à une offre de vente au profit du locataire qui peut faire valoir son droit de préemption.
Simultanément, l’article 6 de la loi HOGUET établit que le droit à rémunération de l’agent immobilier, ayant reçu un mandat de recherche, requiert l’établissement d’un lien entre le vendeur et l’acheteur. Interprétant la loi HOGUET de façon littérale, la Cour de cassation conclut donc que ce droit à rémunération dépend de la création de ce lien. Néanmoins, dans cette affaire, l’agent immobilier n’a jamais présenté le locataire au propriétaire. Par conséquent, l’agent n’était qu’une figure invisible et n’avait pas droit à une rémunération quelconque.
Dans le cas d’honoraires à charge du vendeur…
Peut-on étendre cette décision aux honoraires à la charge du vendeur ? Si la commission est clairement du ressort de l’acheteur, elle ne doit pas être réglée par le locataire lors de sa préemption subsidiaire. Qu’en est-il lorsque les honoraires relèvent du vendeur ? Cette question s’était déjà posée dans le contexte du droit de préemption initial, avec une réponse donnée par la Cour de cassation le 3 juillet 2013, stipulant que le locataire n’a pas à payer de commission s’il n’a pas été introduit par l’agent immobilier.
Les termes de cette décision sont similaires à celle actuellement en discussion. Ainsi, il en ressort que l’agent immobilier ne peut légitimement exiger d’honoraires du locataire lors d’une préemption, que ces frais soient à la charge de l’acheteur ou du vendeur. Néanmoins, la situation pourrait différer si l’agent parvient à démontrer son implication dans la relation entre le locataire acquéreur et le bailleur vendeur… cela reste toutefois complexe à mettre en œuvre.
Pour des conseils en droit immobilier mais aussi droit de l’enfant ou encore du travail, le Cabinet de Maître LEXTRAIT est à votre service à Hyères ainsi que dans son nouveau bureau à Toulon. Vous pouvez nous joindre au 07 68 86 51 26 ou à contact@avocat-lextrait-hyeres.fr
Dans le cas d’honoraires à charge du vendeur…
Peut-on étendre cette décision aux honoraires à la charge du vendeur ? Si la commission est clairement du ressort de l’acheteur, elle ne doit pas être réglée par le locataire lors de sa préemption subsidiaire. Qu’en est-il lorsque les honoraires relèvent du vendeur ? Cette question s’était déjà posée dans le contexte du droit de préemption initial, avec une réponse donnée par la Cour de cassation le 3 juillet 2013, stipulant que le locataire n’a pas à payer de commission s’il n’a pas été introduit par l’agent immobilier.
Les termes de cette décision sont similaires à celle actuellement en discussion. Ainsi, il en ressort que l’agent immobilier ne peut légitimement exiger d’honoraires du locataire lors d’une préemption, que ces frais soient à la charge de l’acheteur ou du vendeur. Néanmoins, la situation pourrait différer si l’agent parvient à démontrer son implication dans la relation entre le locataire acquéreur et le bailleur vendeur… cela reste toutefois complexe à mettre en œuvre.
Pour des conseils en droit immobilier mais aussi droit de l’enfant ou encore du travail, le Cabinet de Maître LEXTRAIT est à votre service à Hyères ainsi que dans son nouveau bureau à Toulon. Vous pouvez nous joindre au 07 68 86 51 26 ou à contact@avocat-lextrait-hyeres.fr
