Article Droit immobilier – Le Bail Meublé

Article Droit immobilier – Le Bail Meublé

I- Le contrat de bail meublé

Le bail meublé constitue la mise en location d’un bien garni de meubles par le propriétaire bailleur. Ce type de bail présente des avantages pour un locataire qui souhaite se loger sans avoir à acheter de fournitures.

Le propriétaire d’un bien qui décide de le mettre en location sous le régime du bail meublé doit respecter certaines conditions pour que la location soit effectivement qualifiée comme telle.

Contrairement au bail classique dont la durée initiale du contrat est de trois ans, le bail meublé est conclu pour un an, sa durée pouvant être réduite à neuf mois si le locataire est un étudiant. Le contrat peut être tacitement reconduit si le propriétaire ne donne pas congé à son locataire à l’expiration du bail.

Attention, le contrat de bail meublé ne peut être reconduit tacitement s’il a été conclu avec un locataire étudiant pour une durée de neuf mois.

Le Titre I bis « Des rapports entre bailleurs et locataires dans les logements meublés résidence principale » de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 encadre la mise en location d’un bien en meublé, et donc le contrat de bail meublé (article L.632-1 alinéa 1 du Code de la construction et de l’habitation).

Le contrat de bail meublé doit respecter un formalisme et comporter certains éléments tels que définis à l’article 25-7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :

« Le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’État, pris après avis de la Commission nationale de concertation.
Il est conclu pour une durée d’au moins un an.
Si les parties au contrat ne donnent pas congé dans les conditions prévues à l’article 25-8, le contrat de location parvenu à son terme est reconduit tacitement pour une durée d’un an. »

Il est conclu pour une durée d’au moins un an.

Si·les parties au contrat ne donnent pas congé dans les conditions prévues à l’article 25-8, le contrat de location parvenu à son terme est reconduit tacitement pour une durée d’un an».

II- Le mobilier garnissant le bien

L’article 25-4 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que :

« Un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. »

La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un arrêt du 5 octobre 2022, a rappelé que :

« Il résulte des articles 2 2°, 25-3 et 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 (…) que le logement meublé (…) est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. »

Le propriétaire doit bien respecter toutes les conditions afférentes à une location en meublé pour ne pas que le bail meublé soit requalifié en bail classique.

Lors de la remise des clés au locataire, le propriétaire bailleur ou l’agence de gestion locative (si elle a la charge du bien) doit procéder à un inventaire détaillé du mobilier, établi contradictoirement entre les parties et en autant d’exemplaires que de parties. Ces documents doivent être signés par les parties et joints au contrat de bail (article 25-5 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989).

L’article 2 du décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 dispose ce qui suit :

« Le mobilier d’un logement meublé, mentionné à l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, comporte au minimum les éléments suivants :
1° Literie comprenant couette ou couverture ;
2° Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
3° Plaques de cuisson ;
4° Four ou four à micro-ondes ;
5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à -6°C ;
6° Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
7° Ustensiles de cuisine ;
8° Table et sièges ;
9° Étagères de rangement ;
10° Luminaires ;
11° Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement. »

Pour mettre en location un bien avec un bail meublé, le propriétaire doit impérativement garnir le bien avec assez de mobilier pour que le locataire puisse y vivre, y manger et y dormir convenablement, en prenant en compte la liste du mobilier devant être présent dans le bien.

III- La fin du contrat de bail meublé

Le contrat de bail d’un logement meublé peut prendre fin pour diverses raisons, à l’initiative du propriétaire bailleur ou du locataire, tout en respectant certaines conditions.

Il peut prendre fin à l’échéance du bail avec congé donné au locataire par le propriétaire, étant précisé que le propriétaire bailleur doit respecter un préavis de trois mois. Le bailleur peut donner congé au locataire dans ces conditions lorsqu’il souhaite récupérer son bien pour son usage personnel ou pour le vendre.

Le propriétaire bailleur peut également donner congé à son locataire pour motif légitime en respectant, là encore, un préavis de trois mois, par exemple lorsque le locataire a manqué à une de ses obligations comme le fait de ne plus payer ses loyers.

Le locataire peut également résilier le contrat de bail meublé en respectant un préavis d’un mois qu’il doit transmettre au bailleur, même si le bail initial est d’une durée de neuf mois (article 25-8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989).