L’erreur de contenance en immobilier se réfère à une situation où la superficie réelle d’un bien immobilier vendu diffère de celle annoncée dans l’acte de vente. Dans le contexte d’un acte de vente immobilier, il est souvent précisé que l’acheteur a été informé de la nécessité de visiter attentivement le bien, idéalement accompagné d’un professionnel de la construction, avant de s’engager et juste avant la signature définitive.

La clause de non-garantie de contenance

La clause de non-garantie de contenance est courante dans les actes notariés relatifs à la vente immobilière. Elle stipule que le vendeur ne garantit ni la contenance du terrain ni la superficie des constructions. Cependant, cette clause n’est pas absolue. Selon la jurisprudence, une telle clause est valable uniquement si le vendeur n’est pas un professionnel, et l’acheteur est un non-professionnel. Par exemple, un arrêt de la Cour d’appel de Paris en date du 7 avril 1998 a confirmé cette validité (D.1998 IR 136).

Toutefois, cette clause est réputée nulle si le vendeur est un professionnel et l’acheteur un non-professionnel. La Cour de cassation a jugé en ce sens le 17 novembre 2011 (Cass. Civ 1ère, n°10-19.973). En effet, l’article R212-6 du Code de la Consommation interdit les clauses ayant pour objet de supprimer ou réduire le droit à la réparation du non-professionnel en cas de manquement du professionnel à ses obligations.

Ce qui est stipulé concernant la contenance

Une SCI (Société Civile Immobilière) a déjà été considérée comme un vendeur professionnel par la jurisprudence (Cass. 3ème Civ, 04/03/2021) en fonction de ses statuts, de son activité, de la location, de l’aspect spéculatif lors de la revente et même si elle a procédé à des travaux outrepassant la simple rénovation… En vertu de l’article 1616 du Code civil, le vendeur professionnel doit délivrer la contenance telle qu’elle est indiquée au contrat immobilier si l’acquéreur n’est pas un professionnel. L’article 1617 du Code Civil précise que si la contenance indiquée n’est pas respectée, l’acheteur peut exiger une réduction proportionnelle du prix.

L’article 1619 du Code civil mentionne que dans certains cas, une différence de mesure inférieure à un vingtième de la superficie totale ne permet pas d’ajuster le prix, sauf stipulation contraire. En cas de préjudice dû à un défaut de contenance, l’article 1611 impose au vendeur de dédommager l’acheteur.

Enfin, l’article 1622 du Code civil stipule que l’acheteur doit intenter une action en diminution du prix ou en résiliation du contrat dans l’année suivant la signature de l’acte de vente immobilier, à peine de déchéance. Cela souligne l’importance pour l’acheteur de réagir rapidement en cas de découverte d’une erreur de contenance dans une transaction immobilière.

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